Znowu mamy boom mieszkaniowy? Z danych NBP wynika, że ceny na rynku wtórnym wzrosły w ciągu ostatniego roku aż o 7 proc.. To dwa razy za dużo. W niektórych miastach wzrost sięgnął nawet kilkunastu procent. Do tego rekordy biją deweloperzy, którzy sprzedali aż o 88 proc. mieszkań więcej niż przed kryzysem 2007 r. Czy jest się czego bać?
Średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na sześciu głównych rynkach nieruchomości w Polsce w drugim kwartale 2017 r. była o ponad 8 proc. wyższa niż lokali, które trafiły do oferty w poprzednich trzech miesiącach i o prawie 6 proc. wyższa od stawek ofertowych sprzed roku – wynika z analiz Ochnik Development.
To teoretycznie mogłaby być zasługa tego, że Polacy czują się bezpiecznie na rynku pracy, bezrobocie spada do rekordowych poziomów, pensje rosną, a coraz więcej osób decyduje się po prostu na zakup większego, a więc droższego mieszkania. I wtedy wcale nie musi to oznaczać, że ceny za metr kwadratowy rzeczywiście rosną.
Zobacz również: Mieszkanie+. Gdzie, kiedy i dla kogo?
NBP nie kłamie
Jednak dane NBP pokazują, że nie tylko w tym rzecz. Prawdę pokazuje tzw. indeks hedoniczny publikowany przez bank centralny. Pokazuje on, jak zmieniają się ceny identycznych nieruchomości na rynku wtórnym. W sytuacji idealnej – ile kosztowałoby to samo mieszkanie dziś i rok wcześniej.
Okazuje się, że indeks pokazał wzrost cen mieszkań o 7 proc. w I kwartale 2017 r. To bardzo dużo, bo przeciętnie przyjmuje się wzrost o 1-2 pkt. proc. ponad inflację. Zdaniem ekspertów taki wzrost powinien już budzić obawy.
Według danych NBP, tylko w trzech miastach trzeba za metr kwadratowy mieszkania płacić mniej niż rok temu. W Kielcach ceny spadły o 2,5 proc. r/r, w Katowicach o 0,3 proc. r/r, a w Opolu o 0,2 proc. r/r.
W pozostałych 13 miastach wojewódzkich ceny rosły. Najgorzej, że są miasta, w których wzrosty były nawet dwucyfrowe. W Trójmieście wzrost sięgnął 13,6 proc., a w Krakowie 10,9 proc.
Ceny to jedno – jeśli rosną przy małej liczbie transakcji, to jeszcze niewiele znaczy. Ale jest dokładnie przeciwnie.
W 2016 roku sprzedano 266 tys. mieszkań – tyle aktów notarialnych podpisano w 2016 roku, jak wynika z danych Ministerstwa Sprawiedliwości. To o 14 proc. więcej niż rok temu. To też o 31 proc. więcej niż w 2013 roku, kiedy te dane po raz pierwszy zostały opublikowane.
Deweloperzy biją rekordy
Akty notarialne zawierane były oczywiście nie tylko na mieszkania z rynku wtórnego, to również transakcje z deweloperami. A deweloperzy w ostatnim czasie oprócz budowania zajęli się biciem kolejnych rekordów.
81,1 tys. mieszkań oddanych do użytkowania, 96,6 tys. rozpoczętych nowych budów i 128,9 tys. pozwoleń na kolejne – to wspomniane rekordy za ostatni rok.
Deweloperzy nigdy dotąd nie budowali tak dużo. Porównajmy te dane do poprzedniego roku: liczba lokali oddanych do użytkowania wzrosła w ciągu o 11 proc. r/r, liczba rozpoczętych nowych budów o 9 proc. r/r, a uzyskanych pozwoleń na budowę aż o 25 proc.
Spoglądając głębiej wstecz widać, że przez ostatnie cztery kwartały deweloperzy sprzedali aż o 88 proc. więcej lokali niż w przedkryzysowym 2007 roku.
- Popyt na mieszkania jest tak duży, że pomimo rekordowo wysokiej ilości wprowadzanych na rynek mieszkań i rozpoczynanych inwestycji, oferta deweloperów w sześciu największych miastach w Polsce w ostatnim kwartale nie tylko nie wzrosła, ale jeszcze się skurczyła. Sprzedaż przerosła nową podaż - podkreślają eksperci Ochnik Development.
I dodają: już dziś prognozowany jest najlepszy, roczny wynik pod względem ilości sprzedanych mieszkań w całej historii rynku deweloperskiego.
Rekordzistą jest Echo Investment – spółka notowana na GPW. Jej sprzedaż w pierwszym półroczu 2017 roku skoczyła aż o 80 proc.
Rośnie nam bańka?
Coraz więcej Polaków kupuje mieszkania za gotówkę. W pierwszym kwartale 2017 r. Polacy wydali na zakup mieszkań od deweloperów w siedmiu największych miastach Polski 4,4 mld zł w gotówce. To dużo? To 67 proc. zawartych na rynku transakcji kupna mieszkania. To niemal historyczny rekord. Więcej jedynie było pod koniec 2016 r., ale tylko o 100 mln zł więcej.
Dla porównania w 2012 r. wydatki te sięgnęły 6,1 mld zł. Dziś mamy więc trzykrotny wzrost.
Ale rośnie też popyt na kredyty hipoteczne. Zdaniem ekspertów, to że źródła finansowania są zróżnicowane stabilizuje rynek. Ale wspomniane rekordy i wzrosty cen mogą jednak niepokoić. I niepokoją.
- Pojawia się coraz więcej sygnałów o tym, że może dojść do przegrzania – uważa Marcin Krasoń z Home Broker.
- Ze względu na stabilizację cen raczej nie grozi nam jednak spektakularna klęska i obniżki o 30 czy 40 procent. Na dziś bardziej prawdopodobne wydają się mniejsze spadki – dodaje ekspert.