Mieszkania w Polsce. Gonimy Europę, ale pod względem liczby pokoi, nie wielkości mieszkania

W Polsce buduje się ok. 150 tysięcy mieszkań rocznie, tylko połowę tego co za czasów komuny. Takie porównanie byłoby szokujące, gdyby... nie demografia. W mieszkalnictwie powoli zbliżamy się do norm europejskich - ale liczbą pokoi, nie powierzchnią. Na przykład w Łodzi więcej niż połowa mieszkań ma poniżej 50 mkw., co jest trzecim najgorszym wynikiem wśród miast UE.

W latach 80. ubiegłego wieku niedobór mieszkań był problemem numer jeden. W 1995 r. przyszły prezydent Aleksander Kwaśniewski obiecywał budowę tanich mieszkań dla młodych, mimo że takie sprawy nie leżą w kompetencjach prezydenta. W 2005 r. PiS proponował trzy miliony mieszkań dla młodych małżeństw i biednych rodzin. Obecnie tematy mieszkaniowe rzadko już goszczą w kampaniach wyborczych. I nie dzieje się tak bez powodu.

Warto prześledzić liczby. W roku 1980 oddano do użytku 217 tys. mieszkań, ale jednocześnie przyrost naturalny był na poziomie 343 tys. osób. W 2015 r. przybyło 148 tysięcy mieszkań i był to drugi najlepszy wynik w tej dekadzie. Jednocześnie doświadczyliśmy też drugiego największego w najnowszej historii regresu naturalnego - o 17,2 tys. więcej osób umarło niż się urodziło. Dodatkowo z kraju wyjechało w poszukiwaniu lepszego życia ponad 100 tys. osób.

Na te dane z uwagą patrzą firmy deweloperskie. Bo głównym czynnikiem, który wpływa na popyt na mieszkania, jest właśnie przyrost naturalny. Im więcej dzieci się rodzi, tym więcej potrzebnej jest nowej przestrzeni mieszkaniowej. A z wyjątkiem demografii wszystkie pozostałe czynniki działają na korzyść firm deweloperskich.

Kredyty hipoteczne oprocentowane są na rekordowo niskim poziomie 3 proc. rocznie, a pensje rosną - przeciętne wynagrodzenie doszło do 2,9 tys. zł miesięcznie na rękę. Za taką pensję można kupić średnio 0,74 mkw. mieszkania (to średnia, są różnice cen w poszczególnych miastach), czyli o jedną piątą więcej niż pięć lat wcześniej.

Lepiej w historii było tylko raz, w czwartym kwartale 2004 r., kiedy przeciętny Polak mógł sobie pozwolić na 0,75 mkw. mieszkania za przeciętną pensję. Jednak oprocentowanie kredytów było wtedy dwukrotnie wyższe niż obecnie, więc trzeba to było okupić sporym wydatkiem na obsługę długu.

Rosnące zarobki w połączeniu z demografią i emigracją sprawiają, że pod względem dostępności mieszkań dochodzimy do średniej europejskiej. Do poziomu USA, Nowej Zelandii czy Belgii nam jeszcze co prawda wiele brakuje, ale są w Unii Europejskiej i takie kraje rozwinięte, przy których nie mamy się czego wstydzić.

Według najnowszych dostępnych danych w USA na jedną osobę przypada średnio 2,4 pokoju mieszkalnego, a tylko trochę gorzej (2,2 pokoju na osobę) jest w Belgii i Nowej Zelandii. Polska ze wskaźnikiem 1,4 jest poniżej średniej europejskiej, która wynosi 1,6 pokoju na głowę.

Z roku na rok jednak systematycznie gonimy Zachód. W ciągu ostatnich dziesięciu lat (2005-2015) wskaźnik ten wzrósł w Polsce z 1,23 do 1,40.

Blisko nam już nawet do rozwiniętych krajów, takich jak Austria, gdzie przeciętnie zarabiający obywatel ma do dyspozycji 1,6 izby mieszkalnej czy do Niemiec (1,8 pokoju na osobę). Dorównujemy za to Włochom i jesteśmy lepsi od Grecji, gdzie na osobę przypada 1,2 pokoju.

To, w czym zdecydowanie ustępujemy krajom rozwiniętym, to rozmiar lokum. W Łodzi więcej niż połowa (54 proc.) mieszkań ma mniej niż 50 mkw., co jest trzecim najgorszym wynikiem wśród miast UE (tylko przed rumuńską Braiła i łotewską Rygą). W Polsce ogólnie takich mieszkań jest aż jedna trzecia, gorzej jest tylko w Rumunii (63 proc. mieszkań ma małą powierzchnię) i na Łotwie (45 proc.).

W całej UE małych mieszkań jest tylko 15 proc., a w takich krajach jak Hiszpania czy Holandia poniżej 50 mkw. się praktycznie nie buduje.

W Unii najgorzej pod względem rozmiaru powierzchni mieszkalnej jest w rumuńskim regionie Południowa Muntenia, gdzie ponad jedna czwarta mieszkań ma mniej niż 30 mkw. Najlepiej żyją Norwegowie - mieszkań powyżej 150 mkw. jest tam jedna trzecia, a w regionie Hedmark Og Oppland aż 42 proc., co było najlepszym wynikiem wśród badanych przez Eurostat regionów w 31 krajach.

Średnio w Unii Europejskiej na osobę przypada 41,7 mkw. mieszkania, w Polsce - 27 mkw.

Przy obecnie zwiększonych możliwościach finansowych Polaków należy się spodziewać zakupów mieszkań większych, a w związku z trendem emigracyjnym i demograficznym - obniżki cen mniejszych mieszkań. Z zastrzeżeniem możliwości zmiany tendencji, np. w wyniku działania Programu 500+.

Najwięcej przestrzeni do życia ma przeciętny Islandczyk (68,6 mkw.), Duńczyk (55 mkw.) i Luksemburczyk (54,6 mkw.). Normy zbliżone do polskich obowiązują w Irlandii (28,9 mkw.).

Co ciekawe, w Chinach na osobę przypada przeciętnie 32,9 mkw. mieszkania w miastach, czyli prawie tyle samo, co w Szwajcarii (31,7 mkw.).

To, że tendencja zamiany w Polsce mieszkań na większe trwa, widać po relacjach deweloperów. Dom Development sprzedał w pierwszym kwartale 615 lokali netto i przekazał do użytku 256. Oznaczało to wzrosty odpowiednio o 32 proc. i o 35 proc. rok do roku. Podobnie dobre wyniki ma wrocławski Archisom, który w pierwszym kwartale sprzedał 215 mieszkań - o 44 proc. więcej niż rok wcześniej.

- W dalszym ciągu obserwowaliśmy dużą aktywność klientów "gotówkowych" (ok. 35 proc. sprzedaży w tym okresie). Nowymi czynnikami wpływającymi na rynek mieszkaniowy w pierwszym kwartale 2016 były przede wszystkim: zwiększenie wymaganego wkładu własnego z 10 proc. do 15 proc., wyższe marże kredytów w związku z tzw. podatkiem bankowym, wyczerpanie środków na 2016 rok w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych" oraz spodziewane ograniczenia związane z tzw. ustawą o obrocie ziemią - skomentował prezes Dom Development S.A. Jarosław Szanajca.

Wysoki udział transakcji gotówkowych może świadczyć o tym, że kupujemy za pieniądze uzyskane ze sprzedaży mniejszych powierzchni, wybierając nowe większe.

Według prezesa Szanajcy niezmiennie niskie stopy procentowe oraz dobra sytuacja na rynku pracy stanowiły na tyle mocne fundamenty popytu, że wyższy minimalny wkład własny oraz wzrost marż kredytów hipotecznych nie miały istotnego wpływu na rynek mieszkaniowy. Niebezpieczna jest natomiast ustawa o obrocie ziemią, bo może ograniczyć podaż gruntów na rynku, a więc i podwyższyć ich cenę. Wygrywać mają ci deweloperzy, którzy zgromadzili odpowiednio duże zapasy gruntów.

- Ustawa ograniczająca obrót ziemią rolną, która ma wejść w życie 30 kwietnia 2016 roku może wpłynąć na wzrost cen działek nieobjętych obostrzeniami oraz spowodować utrudnienia w pozyskiwaniu działek obecnie posiadających status gruntów rolnych - podkreślił Szanajca.