Ile jeszcze wytrzyma budownictwo epoki PRL? Na to pytanie mają odpowiedzieć eksperci Instytutu Techniki Budowlanej, a program badań sfinansuje Narodowe Centrum Badań i Rozwoju. Budowniczy zakładali, że bloki mają stać maksymalnie 50-70 lat, ale polscy inżynierowie uspokajają – katastrofy nie będzie.
Miały być powszechne, nowoczesne, funkcjonalne i tanie. Betonowe osiedla z wielkiej płyty były odpowiedzią na kryzys mieszkaniowy i ogromne moce przerobowe powstałych w czasie wojny fabryk betonu. W Polsce pierwsze osiedla zbudowano w latach 50., ale prawdziwy boom nastał na początku lat 70. Ich żywotność przewidziano na 50-70 lat użytkowania, ale do dziś mieszka w nich około 12 mln Polaków.
Eksperci, inżynierowie, a także właściciele i zarządcy budynków wykonanych w technologii uprzemysłowionej, zapewniają, że żadna katastrofa nam nie grozi. Jednocześnie przyznają, że dotąd nie były prowadzone badania stanu technicznego blokowisk na wielką skalę. Zmienić ma to wielki program badań stanu technicznego domów z epoki PRL. Odpowiedzialni za niego mają być eksperci Instytutu Techniki Budowlanej, a sfinansuje go Narodowe Centrum Badań i Rozwoju. O jakiej skali mowa, ile będzie kosztował i jakie będą jego konsekwencje? Tego wciąż nie wiemy. Jeśli rząd PiS ma jakiś plan na wielką płytę, to do tej pory go nie zdradził.
- Ten program określi procedury diagnostyczne, zakres niezbędnych prac, a więc również ich koszt. Na dziś możemy mówić wyłącznie o szacunkach – stąd moja powściągliwość w wypowiadaniu opinii – zaznacza w rozmowie z money.pl dr inż. Jarosław Szulc, ekspert z Instytutu Techniki Budowlanej. - Nasze dotychczasowe badania wielkiej płyty miały skalę mikro, teraz jest szansa na kompleksową ocenę stanu tego budownictwa.
Jednak, jak zaznacza w Andrzej Roch Dobrucki, prezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, termin "wielka płyta" to dość szerokie pojęcie. Obejmuje ono budynki zrealizowane z wielkiej płyty i budowane w ramach technologii "wielkiego bloku", które powstawały zarówno w latach 50. i 60., a od 1968 roku rozpoczęto budowę pierwszych obiektów z wielkiej płyty. Dane GUS pokazują, że ostatnie dwa budynki tego typu zbudowano w 2012 r. - Stan techniczny powyższych obiektów jest również zróżnicowany - od zaniedbanych bloków po te, które są utrzymywane w bardzo dobrym stanie technicznym - przypomina w rozmowie z money.pl.
Dlatego też ITB zamierza przebadać różne budynki w całej Polsce. - W programie chcielibyśmy zbadać większą liczbę domów wielkopłytowych wykorzystując sprzęt pozwalający również oceniać stan techniczny budynków w sposób nieinwazyjny. Tam, gdzie będzie to możliwie i nie sprawi uciążliwości lokatorom, chcielibyśmy wykonać odkrywki i dotrzeć do szczegółów rozwiązań konstrukcyjnych. Myślę jednak, że nie należy się spodziewać wielkiej dewastacji mieszkań – uspokaja dr inż. Szulc.
Prezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa ma jednak wątpliwości co do skuteczności programu. - Wynik kontroli wielkiego programu badań stanu technicznego tych budynków może, choć nie musi, okazać się wielką niewiadomą. Moim zdaniem, do sprawdzenia należy odpowiednio dobrać bloki według ich stanu technicznego, a dodatkowo, wybrane budynki powinny prezentować wszystkie technologie wielkiej płyty używane w Polsce – mówi. - Chciałbym bardzo, aby to badanie rzeczywiście się odbyło, nie tak, jak w 2013 r., kiedy Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej oznajmiło, że przebada bloki z wielkiej płyty i do tej pory szukamy wyników tych badań! – zaznacza.
W Polsce nic się nie zawali
Eksperci otwarcie mówią o mankamentach budownictwa epoki PRL. Jak tłumaczy prezes PIIB, od strony technicznej, największym problemem tej technologii są wieszaki mocujące płyty elewacyjne. W środowisku wilgotnym mogły one korodować, natomiast wykonane ze stali nierdzewnej, dość często pękały. Kłopot sprawiają również łączniki i stare instalacje. - Problemem wielkiej płyty wciąż pozostaje nieefektywna wentylacja, słaba infrastruktura umożliwiająca sprawne funkcjonowanie osobom niepełnosprawnym – na przykład brak wind w niższych blokach - dodaje Jarosław Szulc z ITB.
Na dużą skalę, od początku lat 90., rozpoczęliśmy w Polsce termomodernizację obiektów zrealizowanych z wielkiej płyty. Te działa miały na celu dostosowanie współczynników przenikania ciepła (co w efekcie oznacza zmniejszenie utraty ciepła, a więc również energochłonności) budynków do współczesnych norm. To jednak oznaczało dodatkowe obciążenie bloku, i dziś wymaga specjalistycznej oceny stanu technicznego konstrukcji i ścian elewacyjnych.
Zdarzało się przecież, że całe ściany elewacji zewnętrznej, w wyniku złego zakotwiczenia, zrywane były przez wichury. - Konstrukcja budynków wielkopłytowych podobnie, jak wszystkie inne budynki mieszkalne, powinna być sprawdzana raz na pięć lat, i w zależności od jego wieku, i od tego, jak wiele negatywnych zjawisk miało wpływ na obiekt, musi podlegać kompleksowej ocenie – podkreśla Andrzej Roch Dobrucki - Należy pamiętać, że budynki te mają swoje wieloletnie historie, niektóre nawet 50-letnie i dłuższe oraz nadal służą ich mieszkańcom.
Mimo tego, jak przekonują obaj eksperci, prawdziwa katastrofa nam nie grozi. Wyłączając epizod z Rzeszowa z połowy lat 90., kiedy odpadła jedna z płyt elewacyjnych, dotąd w Polsce nie było przypadku zawalenia się betonowego bloku. Nie zagroziły im wybuchy gazu, ani tąpnięcia ziemi. Przekrzywione budynki z powodzeniem stawiano do pionu niwelując nawet metrowe odchylenia.
Prezes Dobrucki tłumaczy, że "polska wielka płyta" różni się od innych, bo zanim przystąpiono do montażu obiektów, jej projekt został znacznie ulepszony. - Dzięki tym zmianom realizowane budynki stały się bardziej wytrzymałe. Duże zasługi na tym polu miał "ojciec polskiego budownictwa wielkopłytowego" prof. B. Lewicki. Dowodem trwałości tych budynków może być ich nienaruszona konstrukcja po wybuchu gazu na Górnym Śląsku – argumentuje. - Nie popadałbym w huraoptymizm, ale daleki jestem też od katastroficznych wizji przyszłości tego budownictwa. Nic się nie zawali, o to możemy być spokojni.
Wtóruje mu dr inż. Jarosław Szulc, który od lat bada konstrukcje wielkiej płyty. - Biorąc pod uwagę stan obecny, nie ma podstaw do paniki. Stan tych budynków jest na ogół poprawny. Uczestnicząc w pracach rozbiórkowych Instytut miał możliwość zbadania próbek zbrojenia, jak również samego betonu. Wyniki były zadowalające – uspokaja dr inż. Jarosław Szulc z ITB.
Wielka płyta ma swoje zalety
Mimo zapewnień, właściciele mieszkań i zarządcy budynków obawiają się, że diagnoza, jaką ma wystawić Instytut Techniki Budowlanej, może okazać się negatywna, a to wpłynie na wartość lokali na rynku nieruchomości.
- Jest takie zagrożenie. Gdyby okazało się, że żywotność takich bloków obejmie 10-15 lat, kto zdecyduje się na kupno takiego mieszkania? Kto zwiąże się kredytem trzydziestoletnim na nieruchomość, którą straci w połowie czasu jego spłacania? – pyta Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości Home Broker.
Wciąż jednak mieszkania w blokach cieszą się dużą popularnością wśród najemców i deweloperów. Jak wyjaśnia Krasoń, to dlatego, że wielka płyta ma wiele zalet. – Przede wszystkim te osiedla są w znacznie lepszych lokalizacjach od nowych, budowanych na przedmieściach. Są lepiej skomunikowane i mają lepszą infrastrukturę: państwowe szkoły, żłobki i przedszkola, sklepy, boiska i zawiązaną społeczność sąsiedzką. Dodatkowo przestrzeń między budynkami, która w porównaniu z nowoczesną zabudową jest znacznie większa – wylicza ekspert Home Broker.
Tego brakuje nowym osiedlom. A krzywizna ścian, małe, czasem ślepe kuchnie, niewygodne klatki schodowe? To wady, które pojawiają się również we współczesnych blokach. – Nie bez znacznie jest też niższa cena mieszkań w blokach – zaznacza Krasoń. Zdaniem deweloperów, od bloków najbardziej odstrasza jednak brak miejsc parkingowych i zaniedbana, albo zniszczona zieleń wokół nich, a także zniszczona estetyka z minionej epoki.
- Kompleksowa rewitalizacja zarówno mieszkań, bloków jak i przestrzeni w jakiej są zlokalizowane z całą pewnością tchnęłoby nowe życie w betonowe osiedla. Skoro można było wyeliminować mankamenty starych kamienic i zrobić z nich atrakcyjne, modne nieruchomości, dlaczego nie miałoby się to udać z wielką płytą? – pyta ekspert Home Broker
Rewitalizacja droga, ale możliwa
- Kraje zachodnie skutecznie poradziły sobie z kwestią wielkiej płyty. Budynki, które nie odpowiadały nowoczesnym standardom budownictwa zostały rozebrane, resztę natomiast rewitalizowano. Są też skuteczne metody, w wyniku których mogą powstawać większe, nowoczesne mieszkania - przypomina Andrzej Roch Dobrucki.
Takimi przykładami może być osiedle Krautersiedlung, dzielnicy Gorbitz Drezna, które przebudowywano wykorzystując NRD-owską zabudowę, ale dodając nowoczesne rozwiązania. Innym przykładem może być osiedle Sachsendorf- Maslow w Cottbus, albo francuskie Aubervillers pod Paryżem, gdzie bloki przekształcono w apartamentowce.
- Rewitalizacja większości budynków z wielkiej płyty jest oczywiście możliwa, ale jest działaniem bardzo kosztownym. U naszych zachodnich sąsiadów na modernizację wielkiej płyty tylko w latach 1990-2000 wydano około 30 mld euro – przyznaje prezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. - Za Odrą rewitalizowano 500 tysięcy takich mieszkań. Należy jednak zauważyć, że w Niemczech wiele takich budynków było pustostanami (w roku 2000 było 1,1 mln) i stanowiły własność państwa. U nas natomiast, możemy spotkać się także z problemem stanu własności. Dodam to tego, że po 2000 r. w Niemczech podjęto decyzję o wyburzeniu 400 tys. mieszkań, a odzyskane tereny były zagospodarowywane na nowo – zaznacza Andrzej Roch Dobrucki.
- Nie sądzę, aby konieczna była masowa rozbiórka tych budynków. Wciąż możliwa jest ich modernizacja i rewitalizacja. Poza tym wyburzanie wielkiej płyty byłoby bardziej kosztowne niż modernizacja bloków. Byłoby również sporym wyzwaniem logistycznym – przyznaje dr inż. Szulc.
Polskim przykładem skutecznej rewitalizacji może być tzw. wrocławski Manhattan. Remont kompleksu sześciu budynków, zabytku czasów PRL, pochłonie w sumie 10,5 mln złotych. Nowa kolorystka ma nadać betonowym elementom efekt trójwymiarowości. Ale nie tylko tzw. "sedesowce" należące do spółdzielni "Piast" otrzymają nowoczesny wygląd, rewitalizacji poddana zostanie również przestrzeń wokół budynków z lat 70. Pojawi się więcej zieleni, ukryte zostaną kontenery na śmieci, przybędzie również 400 miejsc parkingowych - pod ziemią i na powierzchni.
fot. Vroa Architekci
Jak twierdzą eksperci, te przykłady to dowód na to, że wielka płyta ma potencjał, który można wykorzystać. Dodatkowo budynki te mają cechy, które sprawiają, że mogą okazać się blokami oszczędnymi. - Właściwa izolacja połączona z niewielką powierzchnią ścian zewnętrznych w stosunku do kubatury obiektu sprawia, że są to budynki o dobrych właściwościach sprzyjających oszczędzaniu energii – zauważa prezes PIIB. - Wobec tego, nie bojąc się o przyszłość naszych bloków z wielkiej płyty, można powiedzieć, że odpowiednio modernizowane i rewitalizowane, mogą stać się nie tylko energooszczędnymi budynkami, ale również z przysłowiowych brzydkich kaczątek przeobrazić się w atrakcyjne obiekty.
Podobnego zdania jest dr inż. Jarosław Szulc. - Czy wielka płyta ma szansę stać się domami przyszłości wykorzystującymi energię źródeł odnawialnych, równie atrakcyjnymi, jak dziś stare kamienice czy lofty? Nie jest to niemożliwe – konkluduje ekspert ITB.